建筑設(shè)計中設(shè)計階段的28個成本優(yōu)化點

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　　23.簡化地下室排水實施原理：地下室內(nèi)排水通過建筑找坡實現(xiàn)，將地面水收集到排水溝。由于地下室面積較大，建筑找坡需進行大量混凝土澆注，費用昂貴。能否取消建筑找坡層?

　　優(yōu)化原則：通過結(jié)構(gòu)找坡

　　24.優(yōu)化轉(zhuǎn)換層實施原理：轉(zhuǎn)換層是指柱網(wǎng)的轉(zhuǎn)換，高層建筑中由于地下室柱網(wǎng)與上部住宅柱網(wǎng)的布置差異巨大，一般設(shè)置轉(zhuǎn)換層。轉(zhuǎn)換層由于承受上部全部荷載，往往出現(xiàn)界面巨大的轉(zhuǎn)換梁，轉(zhuǎn)換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大，設(shè)計中應(yīng)予以關(guān)注。

　　優(yōu)化原則：優(yōu)化轉(zhuǎn)換層

　　25.優(yōu)化設(shè)備層實施原理：設(shè)備層往往容易被忽視，設(shè)計中的保守和浪費情況也較為普遍，結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化中不應(yīng)忽略對設(shè)備層的優(yōu)化。

　　優(yōu)化原則：優(yōu)化設(shè)備層。

　　26.簡化屋頂造型實施原理：坡屋面與平屋面、老虎窗與天窗（詞條“天窗”由行業(yè)大百科提供）、屋頂上造型構(gòu)件之間均存在成本差異，如何對比選型應(yīng)予考慮。

　　優(yōu)化原則：既有經(jīng)濟性的比選又滿足建筑的要求。

　　27.優(yōu)化外挑外掛構(gòu)件實施原理：合理布置外挑外掛構(gòu)件能較好地提高產(chǎn)品的素質(zhì)，繁瑣和過分復(fù)雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余，而且增加成本支出。

　　優(yōu)化原則：精減過度的外挑外掛構(gòu)件，形成建筑和成本的雙贏。

　　28.鋁合金門窗實施原理：同樣面積的門窗造價遠高于建筑外墻造價，且直接影響建筑能耗。控制門窗面積不僅是建筑成本的要求，也是建筑節(jié)能的需要。

　　優(yōu)化原則：通過節(jié)能測算指標(biāo)來控制窗墻比;避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進行空氣調(diào)節(jié)的費用很高。在考慮滿足通風(fēng)要求的條件下盡量減少開啟扇數(shù)量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設(shè)置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風(fēng)能力，但是開啟形式設(shè)計需要考慮風(fēng)壓作用。

　　根據(jù)門窗系統(tǒng)(木、鋁（詞條“鋁”由行業(yè)大百科提供）、塑)、項目產(chǎn)品定位、建設(shè)期和使用期全壽命周期費用綜合選擇門窗五金件系統(tǒng)。避免功能不足或過剩。慎重選擇非標(biāo)門窗系統(tǒng)，減少開模費用。

　　29.欄桿欄板（詞條“欄板”由行業(yè)大百科提供）實施原理：欄桿作為建筑中的重要構(gòu)件，但卻往往容易被忽視，采用300元/米的欄桿與200元/米的欄桿總造價可能相差數(shù)十萬。因此，一方面應(yīng)根據(jù)客戶需求確定欄桿檔次，另一方面應(yīng)盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿，提高采購效率并降低成本。

　　優(yōu)化原則：(1)盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿;(2)欄桿、欄板檔次規(guī)范化;(3)兼顧后期的維護費用。

　　30.外墻裝飾實施原理：外墻裝飾主要是建筑外立面用材，包括石材、面磚、涂料的使用以及外掛件(木材、鋼構(gòu)件、陶制品)等。

　　一般來說，外立面講究裝飾精致，能起到大幅提高建筑觀感效果的作用。同時也切忌外墻裝飾材料的堆砌，萬科就曾經(jīng)有分公司的建筑立面方案被當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求簡化的例子;建筑裝飾另一個不能忽視的部分是：要考慮裝飾材料的耐久性與后期維護成本。木制品容易開裂脫漆，鋼制品易生銹，這些都是后期客戶投訴的隱患。

　　優(yōu)化原則：多方面比較，實現(xiàn)價值最大化。

　　31.部品及材料選擇(百葉、玻璃雨（詞條“玻璃雨”由行業(yè)大百科提供）棚)

　　實施原理：實用性與美觀性相結(jié)合優(yōu)化原則：(1)減少百葉、玻璃天窗等不易清洗的部品設(shè)計，室外防腐木的應(yīng)用，減少后期的維護成本;(2)欄桿百葉等非承重構(gòu)件，需控制斷面尺寸，不宜過大或過厚滿足強度和剛度即可(需注意節(jié)點構(gòu)造設(shè)計)，間距滿足安全和遮擋要求即可;(3)玻璃雨蓬是由支撐系統(tǒng)與玻璃平板構(gòu)成，一般需通過受力計算進行設(shè)計。支撐系統(tǒng)兼顧受力與造型的功能，玻璃主要是起到遮擋作用。玻璃雨蓬的優(yōu)化一方面要注意玻璃的材質(zhì)與厚度，另一方面則要簡化支撐系統(tǒng)。

　　32.金屬構(gòu)件盡量標(biāo)準(zhǔn)化實施原理：金屬構(gòu)件主要包括住宅的陽臺欄桿、圍墻欄桿、空調(diào)百葉、小院門等，金屬構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化不僅能夠減少設(shè)計、招標(biāo)次數(shù)，體現(xiàn)規(guī)模效益，還有利于性價比較高的金屬構(gòu)件的定型。

　　優(yōu)化原則：金屬構(gòu)件盡量標(biāo)準(zhǔn)化。

　　33.鋼構(gòu)件的處理實施原理：鋼構(gòu)件需區(qū)分使用場所(室內(nèi)外)，分別采用不同的防腐處理。

　　優(yōu)化原則：室內(nèi)樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆+調(diào)和漆即可;室外欄桿選擇氟碳噴涂或熱鍍鋅+靜電噴涂或熱鍍鋅+普通噴涂。

　　四‍、景觀工程

　　34.景觀方案實施原理：景觀工程是項目中最能讓客戶產(chǎn)生好感的內(nèi)容之一。在景觀工程中的幾個重要法則是：(1)硬景成本比軟景高得多;(2)景觀中花錢多并不一定效果好;(3)絕大多數(shù)的客戶對綠化的感覺比硬地鋪裝要好;(4)景觀中的軟硬景比例是重要的指標(biāo);(5)水景讓人感受親切，同樣存在夜間噪音大、夏日蚊蠅多、后期維護管理費用高的缺點。

　　優(yōu)化原則：對景觀設(shè)計的優(yōu)化決不能簡單化---怎么省錢怎么來;更多的要與設(shè)計銷售在溝通中與效果的把握中達到共識。另需關(guān)注細節(jié)，會有出其不意的效果(如殘疾人通道、門檻斜坡等)。

　　35.景觀標(biāo)準(zhǔn)做法實施原理：擁有多年經(jīng)驗的累計，萬科有能力形成自己的兼?zhèn)浣?jīng)濟性與功能要求的標(biāo)準(zhǔn)景觀做法，以避免在后期的各項目設(shè)計中出現(xiàn)不同的設(shè)計方案，增加優(yōu)化工作量。

　　優(yōu)化原則：提供軟硬景觀標(biāo)準(zhǔn)做法表(如草坪、綠籬、道路、石材、砌塊)及相應(yīng)價格表。

　　36.控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形實施原理：景觀構(gòu)筑物主要包括景觀橋、墻、亭、臺、廊、雕塑等。這類構(gòu)筑物造價往往較高，使用過多對景觀效果會產(chǎn)生不利影響。

　　優(yōu)化原則：控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形。

　　五‍、配套工程

　　37.泳池設(shè)備選型實施原理：泳池設(shè)計成本控制要點為：嚴(yán)格按照流量、過濾周期等參數(shù)合理選擇泳池設(shè)備中的加壓泵、沙缸、給水管徑等主要設(shè)備。

　　優(yōu)化原則：兼顧后期的運營成本。

　　38.智能化方案規(guī)劃比選實施原理：智能化的設(shè)計方案決定了智能化工程的成本，采用符合項目規(guī)劃的智能化方案能較大程度地節(jié)約智能化工程的成本。

　　優(yōu)化原則：以項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計思想和物業(yè)管理思路來確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計方案(如，封閉管理社區(qū)選用紅外對射周界防翻越系統(tǒng)、開放的大社區(qū)管理結(jié)合封閉的單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng))。

　　39.圍墻設(shè)計分層次實施原理：小區(qū)內(nèi)圍墻主要包括組團圍墻、小區(qū)圍墻與公建(例如學(xué)校)圍墻，組團圍墻與小區(qū)圍墻的量所占比重較大。圍墻的造價按不同的設(shè)計檔次差別可達數(shù)倍之多。

　　優(yōu)化原則：不同檔次項目選擇不同檔次圍墻，且兼顧實用性。

　　40.配套面積的控制實施原理：同一項目，建設(shè)1萬平米的配套與建設(shè)5千平米的配套所付出的成本代價的差別是數(shù)以千萬計的。而這些成本都需要由可銷售的產(chǎn)品來承擔(dān)，因此控制配套面積是控制配套成本的最關(guān)鍵點。

　　優(yōu)化原則：(1)會所面積優(yōu)化;(2)學(xué)校面積優(yōu)化;(3)物業(yè)用房面積優(yōu)化;(4)架空層面積優(yōu)化。

　　41.停車方式實施原理：同樣一塊停車面積內(nèi)，科學(xué)地規(guī)劃停車方式與不合理的停車方式設(shè)計所能得到的有效車位數(shù)量是有很大差別。同樣，從地面到地下各種停車位的建造成本有也巨大的差別。

　　優(yōu)化原則：(1)車位平面（詞條“平面”由行業(yè)大百科提供）布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大;(2)車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位→首層架空車位→地上獨立車庫→半地下車位→地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率（詞條“容積率”由行業(yè)大百科提供）情況綜合考慮。

　　42.配電設(shè)備布置實施原理：配電設(shè)備的布置影響到配電房的設(shè)計以及配電房面積。

　　優(yōu)化原則：(1)測算配電設(shè)備分期布置與合并布置的經(jīng)濟性;(2)所有供配電設(shè)備(除發(fā)電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜)盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。

　　43.開閉所選址實施原理：開閉所是所有電纜的出口，其位置直接決定了所用電纜的長度。在電纜價格高昂的現(xiàn)階段，其長度是影響成本的一個非常重要的因素。

　　優(yōu)化原則：合理布置開閉所位置，使整體走線長度最短。

　　44.水泵房建設(shè)實施原理：小區(qū)的供水往往有以下幾種方式：從市政供水管網(wǎng)直接供水;當(dāng)市政供水管網(wǎng)壓力不夠時，對部分高層住宅通過水泵方式加壓供水;為整個小區(qū)建設(shè)水泵房，統(tǒng)一加壓供水。統(tǒng)一建設(shè)水泵房往往投資在100-200萬元左右。

　　優(yōu)化原則：(1)重點考慮建造水泵房的必要性;(2)必須建造水泵房時應(yīng)考慮建造位置及占用空間-應(yīng)以距市政接入點最近為原則。(3)根據(jù)項目產(chǎn)品組合(高層、小高層、多層)，進行供水方案技術(shù)經(jīng)濟比選(帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng);無負壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等)。

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