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      “二孩”實施滿一年,對“房地產(chǎn)”帶來哪些影響

      來源:中國幕墻網(wǎng)收集整理  作者:編輯  日期:2017-1-4
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        人口紅利漸趨弱化,老齡化加速背景下,人口政策調(diào)整對未來人口總量及結構均帶來較大影響,且作為影響房地產(chǎn)市場的關鍵因素,“全面二孩”放開帶來的人口總量及結構的調(diào)整將進一步推動房地產(chǎn)市場需求變化。2016年1月1日起,我國正式結束了實施30多年的獨生子女政策,步入“全面兩孩”時代。全面二孩政策實施一年,對門窗幕墻行業(yè)的上游——“房地產(chǎn)”帶來哪些影響,且聽中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com收集以下消息。

        人口紅利漸趨弱化,老齡化加速背景下,人口政策調(diào)整對未來人口總量及結構均帶來較大影響,且作為影響房地產(chǎn)市場的關鍵因素,“全面二孩”放開帶來的人口總量及結構的調(diào)整將進一步推動房地產(chǎn)市場需求變化。2016年1月1日起,我國正式結束了實施30多年的獨生子女政策,步入“全面兩孩”時代。全面二孩政策實施一年,對門窗幕墻行業(yè)的上游——“房地產(chǎn)”帶來哪些影響,且聽中國幕墻網(wǎng) ALwindoor.com收集到的消息:

        影響1:人口規(guī)模擴大,城鎮(zhèn)新增人口增加,同步增加勞動供給,延長人口紅利期

        近年來人口出生率逐漸下降,人口總量增速放緩。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,隨著計劃生育政策實施效果的顯現(xiàn)以及“80后”生育高峰期的結束,1990年以來我國出生率持續(xù)下降,2010年達到了11.9‰的較低水平,2011年至今保持在12‰左右。持續(xù)下滑的出生率帶來的顯著結果是人口總量增速的放緩。1998年以來,新出生人口降至2000萬以下,年末總?cè)丝谠鏊俳抵?個百分點以下并呈現(xiàn)持續(xù)下行趨勢,至2014年增速降至0.5%左右。“單獨二孩”政策的實施推動2014年出生人口較2013年增加48萬人,但與此前相比,年均新生人口規(guī)模仍處于較低水平。

        勞動人口總量增速放緩,撫養(yǎng)比持續(xù)走高,人口紅利漸趨弱化及老齡化加速背景下,人口政策調(diào)整勢在必行。近年來15-64歲年齡段人口總量增速同樣呈現(xiàn)放緩趨勢,占總?cè)丝诒戎爻掷m(xù)下滑。2014年統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,這部分人群總量約10萬億人,較2013年減少113萬人。與此同時,總撫養(yǎng)比持續(xù)走高,尤其是老年撫養(yǎng)比提升較快,2014年65歲以上老年撫養(yǎng)比達到13.7%的較高水平。勞動人口比重下降及撫養(yǎng)比的上升導致人口紅利漸趨弱化。

        十八屆三中全會提出“單獨二孩”政策,十八屆五中全會提出放開全面二孩政策,堆積的生育意愿釋放將帶來短暫生育高峰。長期來看,會對未來我國人口規(guī)模增速放緩甚至下降、新增勞動人口逐年減少、人口結構趨于老齡化等起到一定的緩解作用,同時不同群體生育意愿的差異所來帶的人口分布結構將進一步分化。

        影響2:促進購房需求增加

        據(jù)媒體報道,隨著全面放開二孩政策的實施,將會在推動我國人口數(shù)量的增長。新增加的人口將會帶來房地產(chǎn)需求總量的增長,成為推進白銀時代房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要助力。

        “由于當前多數(shù)城市已放開限購,全面放開二孩帶來的新增購房需求,有可能在持有一套房或二套房的基礎上直接購買大戶型產(chǎn)品,這樣會造成持有多套房產(chǎn)比重增大。此外,這部分新增購房需求也有可能以‘先買后賣’的置換形式進行多次換房,這樣會促進換房次數(shù)的增加。”

        影響3:四居將會成為市場主流

        目前市場上主流戶型是兩居、三居,在全面放開二孩政策實施后,四居、五居將會成為市場上的主流戶型。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,“按照現(xiàn)在的家庭構成,三居剛好符合家庭居住需要:父母一間、孩子一間、老人一間。但是如果一個家庭生了二孩,三房肯定是不夠住的。孩子小時候尚且可以用上下床過渡,但如果孩子長大,哪怕性別相同,還是需要一定的個人空間。到那個時候:父母一間,孩子一人一間,老人一間,想要三代同堂,四房才是剛需產(chǎn)品。”

        影響4:經(jīng)濟壓力加大影響置業(yè)

        在鏈家地產(chǎn)研究部李巧玲看來,盡管全面放開二孩政策出臺,有利于促進人口的增加,但是并非所有的育齡婦女都愿意再要二孩。“由于經(jīng)濟及時間成本是影響生育意愿的重要因素,生育二孩所帶來的壓力不僅包括經(jīng)濟壓力,還體現(xiàn)在機會成本、時間成本等方面的壓力。在同等條件下,經(jīng)濟壓力越小,生育意愿越高;工作壓力越小、時間越充裕,生育意愿越高。從不同地區(qū)情況來看,受到高住房及撫養(yǎng)經(jīng)濟成本壓力,一線及部分二線城市育齡婦女再生育意愿將不及三四線城市。”李巧玲說。

        影響5:爭奪學區(qū)房競爭更激烈

        對生育二胎家庭來說,兩個孩子的教育將成為重中之重,而且也將會花費父母大量精力。易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為,全面放開二孩政策實施后,各地學區(qū)房的地位將更加不可動搖,學區(qū)房及入讀名額的爭奪也將愈發(fā)激烈。部分家長將會未雨綢繆,提前出手搶購具有優(yōu)質(zhì)教育資源的學區(qū)房,從而推高此類學區(qū)房的價格。

        影響6:政策利好東部地區(qū)、熱點城市改善需求釋放

        不同城市人口增長影響需求總量。此前分析中,我們得出結論,三四線中小城市二孩生育意愿和生育率將高于一二線重點城市。不同城市人口增長速度也將影響相關房地產(chǎn)市場需求。從需求總量變化來看,未來三四線城市中二孩家庭對空間需求將更大,其需求總量也將更為突出。從這點來點,對于三四線部分城市高庫存去化而言將是一大利好。

        不同城市銷售主力戶型影響需求增長。我們同時認為不同城市當前主力戶型也將對未來需求產(chǎn)生影響。此前我們已經(jīng)分析,認為隨著二孩家庭數(shù)量增加,部分家庭將考慮大戶型產(chǎn)品,短期內(nèi)三室將成為主力戶型,而四室及以上將成為改善性需求集中區(qū)域。未來部分二室戶型的家庭在生育二孩后或?qū)⒖紤]換房。當前各城市主力戶型有明顯區(qū)別,從2014-2015年成交數(shù)據(jù)來看,多數(shù)城市二室戶型占比主要在40%左右,其中北京、武漢、東莞及北京周邊香河占比已超過40%,未來這些城市生育二孩家庭換房量相對較高;而南昌、西安占比相對較低,特別是南昌,近年三室戶型占比近2/3,未來新增人口對其庫存去化幫助將相對弱化。

        我們可以看出受不同區(qū)域不同城市主力戶型不同。一般而言,一二線重點城市主力戶型以二室、三室為主,三四線城市中三室、四室大戶型相對較多,對于當前庫存量較高的三四線城市而言,由于市場主流戶型較大,已能滿足二孩家庭需求,其對庫存去化影響較小;東部較發(fā)達地區(qū)吸納外來人口數(shù)較多,二室、三室占比較高,而中西部地區(qū)人口流出相對明顯,大戶型占比較高,因而在全面放開二孩政策影響下,東部地區(qū)、熱點城市向三室、四室轉(zhuǎn)變需求將更為明顯。我們認為,二孩政策將更為利好重點城市及東部城市群,未來這區(qū)域換房率將有所增加,大戶型更為主流。而受未來長江經(jīng)濟帶、長江中游城市群和成渝城市群的發(fā)展帶動和就近城鎮(zhèn)化影響,這些地區(qū)城鎮(zhèn)吸納人口速度將加快,二孩政策也將同步帶動當?shù)刂械葢粜偷匿N售。

        總結:

        人口紅利是房地產(chǎn)市場需求增長的最關鍵因素,中國從“一孩”到“二孩”,不僅僅是針對國家現(xiàn)有人口結構的調(diào)整,同時伴隨的是國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求提升,對住房房源、房型、地段要求的重新構造。

        從人口總量來看,隨著二孩政策實施,伴隨人口總量的增長,住房需求也將持續(xù)增加。同時,人口年齡結構變化推動房地產(chǎn)市場戶型結構需求轉(zhuǎn)變,短期內(nèi),三室、四室為主的中等戶型、大戶型住宅將成為首置或首改的主力,五室及以上戶型占比也將增加,而長期來看,到2035年二室為主的小戶型也將占據(jù)一定份額。而區(qū)域也將影響人口增量和結構分布,二孩政策短期內(nèi)將更為推動重點城市及東部城市群中大戶型的庫存去化,活躍當?shù)厥袌觥?/P>

        與此前十年新增城鎮(zhèn)人口快速增長帶來的機遇不同,隨著人口規(guī)模增速的逐步放緩、年齡結構的不斷變化,房地產(chǎn)市場未來面臨需求將更多元化、更具特色,特別是以學區(qū)房為代表的優(yōu)質(zhì)配套住房將更受二孩家庭的青睞,成為短期內(nèi)需求追逐焦點。而預測未來市場主體需求類型,把握主體需求相關配套及服務,也將是企業(yè)在下一個十年發(fā)展中的重要關鍵。

        換言之,幕墻行業(yè)的同仁們,如果您的業(yè)方、甲方承建的是優(yōu)質(zhì)學區(qū)房,高品質(zhì)四居小區(qū),那您的工程款,就有著落啦。反之,現(xiàn)在還在搞低價競標,不講究地塊區(qū)位規(guī)劃,門窗產(chǎn)品、幕墻工程粗制爛造的甲方,您可得多留神,在“白銀時代”里,吃瓜群眾不是沒錢,是不會再亂花錢。這樣的企業(yè)被“洗牌”只是早晚的事,到時可別連累了您。

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      原文地址:http://www.52mqw.com/info/2017-1-4/42383-1.htm
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