第二部分 房地產(chǎn)、建筑業(yè)及門窗幕墻行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀分析
1、 建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)總體情況
近年來，建筑業(yè)全面深化改革，加快轉(zhuǎn)型升級，積極推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，整體發(fā)展穩(wěn)中有進，發(fā)展質(zhì)量不斷提升。從趨勢上分析，建筑業(yè)重點關(guān)注三個方面：一是，“強者恒強”，重點關(guān)注特級、一級資質(zhì)企業(yè)。二是，“房地產(chǎn)是龍頭”，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速明顯高于基礎(chǔ)設(shè)施。三是，“現(xiàn)金為王”，重點關(guān)注建筑業(yè)竣工和回款，緩釋短期流動性風險。
根據(jù)中國建筑業(yè)協(xié)會最新發(fā)布的部分2018年建筑業(yè)發(fā)展統(tǒng)計分析，浙江、江蘇兩省依然領(lǐng)跑全國各地區(qū)建筑業(yè)，建筑業(yè)總產(chǎn)值繼續(xù)雙雙超過1萬億元，兩省共占全國建筑業(yè)總產(chǎn)值的24.8%。而透過全國建筑業(yè)從業(yè)人數(shù)變化我們發(fā)現(xiàn)，16個地區(qū)的從業(yè)人數(shù)增加，增加人數(shù)最多的是福建;15個地區(qū)的從業(yè)人數(shù)減少，減少最多的是新疆;從業(yè)人數(shù)增幅最大的是西藏，達到58.09%。
此外，數(shù)據(jù)還顯示，大型企業(yè)對行業(yè)發(fā)展的貢獻非常明顯，其中，2018年僅上半年全國建筑業(yè)企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值94790.39億元，同比增長10.39%;完成竣工產(chǎn)值40167.55億元，完成房屋施工面積104.66億平方米，完成房屋竣工面積14.91億平方米。下半年以來，在政策調(diào)控常態(tài)化、市場預期下滑的背景下，房地產(chǎn)業(yè)銷售減速明顯，建筑業(yè)的發(fā)展也隨之受到直接影響。
透過進一步對房地產(chǎn)行業(yè)的分析，2018年中國各級政府對房地產(chǎn)政策調(diào)控進入了一個全新的階段，在“房住不炒、穩(wěn)字當頭”的指導思想下，表現(xiàn)出的主要特點為，一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面重點調(diào)整中長期供給結(jié)構(gòu)。2018年50個代表城市新建商品住宅市場月均成交量在2740萬平方米左右，同比下降約10%。
2018年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)匯總：一是百強房企單月銷售額增速逐月放緩;二是各梯隊房企入榜門檻提升競爭加劇;三是千億房企數(shù)量25家、全年或接近30家;四是近十家房企提前完成全年業(yè)績目標;五是整體發(fā)展趨勢呈現(xiàn)出“先揚后抑”的態(tài)勢。
伴隨著萬科的“活下去”、恒大的“大降價”，新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的“大洗牌”正在進行時，中小型房企面臨生死之災。預計“90%的中小房企會退出地產(chǎn)項目，到2020年“TOP20”房企可能將會占據(jù)市場份額的60%以上，強、大房企將會迎接下一個春天。
2、上、下游產(chǎn)業(yè)鏈幾大熱點關(guān)注問題
2.1 建筑業(yè)規(guī)范發(fā)布頻繁
2017年與2018年是中國建筑業(yè)改革與重要政策密集頒布的年度，政策新規(guī)出臺頻繁令得建筑業(yè)內(nèi)發(fā)展方向有所轉(zhuǎn)變。
重點圍繞“放管服”，對相關(guān)建筑業(yè)管理機制進行改革，首先大幅提高“必須招標的項目”的金額，國家發(fā)改委發(fā)布《必須招標的工程項目規(guī)定》;緊接著住建部下發(fā)《關(guān)于開展建筑企業(yè)跨省承攬業(yè)務(wù)監(jiān)督管理專項檢查的通知》以及《建設(shè)項目工程總承包管理規(guī)范》，針對從業(yè)人員發(fā)布《建筑工人實名制管理辦法》，關(guān)于工程造價，住建部發(fā)布《建設(shè)工程造價鑒定規(guī)范》，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展工程建設(shè)項目審批制度改革試點的通知》等。
在2018年里，國家還針對建筑業(yè)從招投標管理、稅務(wù)改革、建筑師資格申報及管理、建筑工人管理及薪資管理、營業(yè)執(zhí)照管理、資質(zhì)電子化、建筑信息模型施工應(yīng)用管理、工程造價及鑒定、工程質(zhì)量終身制、失信管理、資信評級、節(jié)能備案消防人防并入圖審等多方面實施或更新了行業(yè)管理辦法、標準及規(guī)范。
2019年，公共服務(wù)體系和綜合監(jiān)督體系將全面發(fā)揮作用，進一步實現(xiàn)招投標行業(yè)向信息化、智能化轉(zhuǎn)型。
2.2、政府工作報告中凸顯“房住不炒”的屬性
政府工作報告中提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位!加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士曾分享當前最大的問題在于，有相當一部分庫存是無法消化的。“以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。”現(xiàn)在有無數(shù)套房子是因為保值增值投資目的而被購買，然后出租或者空置的。
當下政府報告中已經(jīng)明確表示：將會整治炒房!也就是未來我國將遏制炒房，禁止炒作，爭取讓所有的民眾都可以買得起房!當下我國頻頻發(fā)布限購令，就是為了遏制大量富人買賣更多的房子，進行炒作!不論是濟南合肥武漢還是北京，限購也好，限貸也好，去庫存也好，都是在用同一副藥治全國的病。未來走勢，投資性需求快速被抑制，誤傷一批純剛需，城鎮(zhèn)化進程減速，二線城市價穩(wěn)量縮，一批非國有區(qū)域性開發(fā)商因為16年高點拿地，17年18年“死掉”一批。未來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，周期變短，振幅變大。
2.3、資金、土地等壓力，導致工程質(zhì)量問題突出
曾幾何時，我們看到的新橋梁垮塌，新道路塌陷，新樓搖搖欲墜，各大工程事故頻出?難道全是施工單位沒有合理施工造成的豆腐渣工程嗎?一個最慘淡的工地兩年不發(fā)獎金，土地使用規(guī)劃及申報流程繁復，低價中標導致利潤低下，甚至工程款長期拖延，貸款融資收緊，促成了建筑業(yè)內(nèi)種種質(zhì)量問題的怪相。
資金、土地等壓力是建筑工程及建筑項目質(zhì)量管控的基本素質(zhì)之一，作為建筑企業(yè)賴以生存和發(fā)展的重要命脈，同時企業(yè)資金對于企業(yè)的運營有著重要的作用，土地與資金等從側(cè)面反映了企業(yè)的經(jīng)營效率。在近年來建筑行業(yè)的迅速發(fā)展，使得建筑企業(yè)之間的競爭日趨激烈，進而引發(fā)建筑企業(yè)資金緊張問題，出現(xiàn)工程墊付和拖欠公款等現(xiàn)象，進一步制約了建筑企業(yè)的發(fā)展，嚴重的會影響到建筑企業(yè)的生存，同時也削弱了建筑施工企業(yè)在市場中的競爭力，導致工程質(zhì)量問題突出。
當然這其中也存在建筑施工企業(yè)盲目投標，我國建筑企業(yè)經(jīng)營競爭環(huán)境越來越激烈，增加了建筑施工企業(yè)中標難度，促使企業(yè)加強投標工作，一個項目上百家投標，能中標的只是其中一家而已;同時建筑工程中為了施工單位保證工程質(zhì)量、防治施工企業(yè)失信，違反施工承包合同中的要求，出具相應(yīng)的施工保證金或是銀行保證函等，在工程結(jié)束驗收后才會被退換，占用了建筑企業(yè)大量資金，工程墊資也是目前施工企業(yè)常用的一種手段，工程墊資成為了施工企業(yè)成功承包工程和考察施工企業(yè)經(jīng)濟實力的重要條件，通常承諾墊資，建筑工程的施工周期較長，耗用成本大，會造成施工企業(yè)墊付大量的工程資金，這樣勢必會造成施工企業(yè)內(nèi)部資金緊張，同時減低材料購買成本，導致工程質(zhì)量問題;建筑企業(yè)管理水平層次不齊，其市場內(nèi)分包情況嚴重，逐層攫取利益，導致工程造價成本一再降低，工程質(zhì)量難以得到保障。
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