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中國的門窗幕墻行業(yè)，無論是門窗廠、幕墻施工單位，還是建筑玻璃、鋁型材、五金配件、密封膠、加工設(shè)備，以及隔熱條和密封膠條等材料企業(yè)，都一直服務(wù)于房地產(chǎn)、建筑業(yè)。而自從進入2021年以來，行情是乎有些讓人看不懂，限跌限漲、銀行停貸、房企爆雷……調(diào)整一年多以來，市場行情急轉(zhuǎn)直下，那到底什么時候才是真正的“拐點”呢？
作為乙方，必然是非常關(guān)注行業(yè)何時能夠向好發(fā)展？中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com分享來自“杠桿地產(chǎn)”的一篇文章，為您分析來龍去脈！不廢話，圍繞最新數(shù)據(jù)，談?wù)劮康禺a(chǎn)現(xiàn)在到底有多慘，還要慘多久?
2022年3月15日，兩則房地產(chǎn)大消息。
第一，3月15日，央行月度中期借貸便利(MLF)操作如期而至，盡管放量2000億元，但利率并未下調(diào)，繼續(xù)維持在2.85%。這意味此前各界預(yù)期的本月央行降息(LPR調(diào)整)，大概率落空。
圖表來源|央行網(wǎng)站
第二，我國統(tǒng)計局3月15日發(fā)布了一系列1、2月經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)“撲街”。當(dāng)然，國統(tǒng)局說，1-2月的經(jīng)濟恢復(fù)好于預(yù)期。那么，本來的預(yù)期應(yīng)該怎樣?現(xiàn)在還沒到最壞的時候嗎？
01、房地產(chǎn)有多慘
先說房地產(chǎn)有多慘，我們看最新的官方數(shù)據(jù)。
第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資情況有隱患。國統(tǒng)局披露，1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%;其中，住宅投資10769億元，增長3.7%。
圖表來源|國統(tǒng)局
1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬平米，同比增長1.8%，其中，住宅施工面積553514萬平米，增長2.0%;房屋新開工面積14967萬平米，下降12.2%，其中，住宅新開工面積10836萬平米，下降14.9%;房屋竣工面積12200萬平米，下降9.8%，其中，住宅竣工面積8915萬平米，下降9.6%。新開工和竣工數(shù)據(jù)非常不好看，說明開發(fā)商的信心和建筑進度不太理想，當(dāng)然有過年影響。不過杠桿地產(chǎn)要說，哪年不過年呢?
第二，銷售撲街。1-2月份，商品房銷售面積15703萬平米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%;商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。
圖表來源|國統(tǒng)局
如果看細(xì)節(jié)，我國東中西東北地區(qū)的銷售，無論面積還是銷售額，全面下滑的。2月末，商品房待售面積57026萬平米，比2021年末增加6003萬平米。其中，住宅待售面積增加5552萬平米。數(shù)據(jù)看得人心驚肉跳，雖然月度趨勢上說，這個情況已經(jīng)有些月份，雖然大家都有準(zhǔn)備，但是1-2月的數(shù)據(jù)一出，還是讓房地產(chǎn)、門窗幕墻人感到悲傷。
第三，房企資金到位情況很不好。1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金25143億元，同比下降17.7%。其中，國內(nèi)貸款4105億元，同比下降21.1%;利用外資7億元，下降27.4%;自籌資金7757億元，下降6.2%;
圖表來源|國統(tǒng)局
定金及預(yù)收款8027億元，下降27.0%;個人按揭貸款4124億元，下降16.9%。這里就不多說，開發(fā)商資金壓力多大，可以想見。
第四，國房景氣指數(shù)很低。2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為96.93，當(dāng)然比1月的96.83略有提升。
圖表來源|國統(tǒng)局
但是，和過去比，跌破100，確實是有點讓人擔(dān)憂。這是官方的數(shù)據(jù)，很能說明問題。
02、為什么這么慘
以上是根據(jù)官方數(shù)據(jù)，談了目前房地產(chǎn)的困境，很多門窗幕墻行業(yè)的讀者朋友，可能要問一句，為什么這么慘?可以找一些例由：
第一，歸根結(jié)底是信心問題。信心比黃金還重要，這句話，經(jīng)歷過上一個10年的朋友肯定都記得。“房住不炒”已經(jīng)成為共識，這是官方不久前說的，多數(shù)人已經(jīng)對投機不感興趣了。甚至部分群體，連投資都不想做了，那么市場自然冷卻。
第二，信心背后還涉及很多方面，比如人口普查后發(fā)布的數(shù)據(jù)驚人，這幾年出生持續(xù)堪憂，你說房地產(chǎn)投資者信心何來?同時，一些城市家庭，已經(jīng)很明顯出現(xiàn)一家人有多套房，或者要繼承2套以上房子的情況，你說咋整。還投資，有些人會覺得，你說的是笑話嗎?
第三，房地產(chǎn)行業(yè)2021年去杠桿、房企財務(wù)狀況堪憂且信心較弱，甚至一些項目停工、房企持續(xù)暴雷。買房子說起來容易，你敢買嗎?誰不怕爛尾，都是血汗錢啊。這需要打多少雞血，才能恢復(fù)到過去?各地鼓勵住房消費、合理需求、改善需求非常努力，央行寬松、貨幣政策也會繼續(xù)發(fā)力，這些部分在進步有點效果了，但要全局性改善，要給一些時間。耐心一點，肯定會變化。
圖表來源|東興證券(特此感謝)
第四，黑天鵝事件持續(xù)，人類面臨安全威脅，反壟斷、反資本無序擴張等，很多人就業(yè)、收入受到影響，這當(dāng)然對購房形成掣肘。最近網(wǎng)絡(luò)在傳，哪些大的互聯(lián)網(wǎng)、科技巨頭又減少員工了，我們也不知道真假，但經(jīng)營與發(fā)展的壓力應(yīng)該是真的。比如3月15日發(fā)布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，2月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.5%，比上月上升0.2個百分點，與上年同期持平。本地戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.5%;外來戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.6%，其中外來農(nóng)業(yè)戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.6%。16-24歲、25-59歲人口調(diào)查失業(yè)率分別為15.3%、4.8%。31個大城市城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.4%——杠桿地產(chǎn)看到，這個數(shù)據(jù)是2021年4月以來首次低于全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率。有分析說，大城市就業(yè)或有改善。第五，央行的水也好，政策面的鼓勵也好，轉(zhuǎn)換成全國性的購房回升，要一點時間。比如，降息、降準(zhǔn)如果再搞一下，部分人信心會好一點。目前的情況是，金融數(shù)據(jù)不是很好看。比如剛剛發(fā)布的2022年2月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告：
2月末，廣義貨幣(M2)余額244.15萬億元，同比增長9.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和0.9個百分點;狹義貨幣(M1)余額62.16萬億元，同比增長4.7%，增速比上月末高6.6個百分點，比上年同期低2.7個百分點……2月末，本外幣貸款余額203.93萬億元，同比增長11.1%。月末人民幣貸款余額197.89萬億元，同比增長11.4%，增速分別比上月末和上年同期低0.1個和1.5個百分點。2月份人民幣貸款增加1.23萬億元，同比少增1258億元。
當(dāng)然，有2月有過年的因素，比如1月數(shù)據(jù)就還行。
無論如何，既然2月金融數(shù)據(jù)乏力，那么想辦法加碼，算正常反應(yīng)。等著吧，總會想辦法的。
就算3月不降息，4月等一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)出來后，或許也會。
03、還有救嗎
是希望制造一輪堪比2016、2017的房地產(chǎn)大牛市，還是2018、2019、2020那樣幾個月高潮、幾個月平穩(wěn)的小周期。
兩個玩法都是可以的，均可以實現(xiàn)。但是，如果再像2016-2017那樣的瘋狂，未來真要完蛋。因此，房地產(chǎn)有救沒救是個“偽問題”，真希望刺激一下的話，無論短期的還是中長期目標(biāo)，都可以實現(xiàn)。西南證券總結(jié)了2000年以來的房地產(chǎn)4輪穩(wěn)增長周期。每輪地產(chǎn)周期的演變會經(jīng)歷：基本面下行→政策放松→基本面改善→政策收緊的過程。
圖表來源|西南證券(特此感謝)
研究表明，行情通常從政策放松開始啟動，直到政策收緊或預(yù)期證偽時開始結(jié)束，區(qū)間漲幅與政策寬松力度有關(guān)。目前大概行至中間。同時，此前國海證券的夏磊團隊也做了一份政策研報。研報總結(jié)過去14年，在房地產(chǎn)下行周期，中國有2輪較大的刺激。西南證券和國海證券說法有一定不同，但大周期的判斷本質(zhì)一樣。
第一，2008-2009年：全國范圍下調(diào)首付比例、貸款利率，銷售增速5個月后回正。2008年8月，全國商品房銷售面積增速一度下探至-35.7%，10月政策出臺后，銷售增速逐步回升，2008年11月-2009年3月全國商品房銷售面積增速分別為-32.9%(11月)、-2.2%(12月)、-0.3%(2月)、16.4%(3月)。
圖表來源|國海證券(特此感謝)
第二，2014-2016年：四波組合拳，銷售增速6個月后回正。以14年930為時間節(jié)點， 2014年2月-2015年3月全國商品房銷售面積同比持續(xù)為負(fù)，2015年4月，在政策全面寬松6個月后，銷售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月增速7%，并于2016年4月增速攀頂至44.1%。
圖表來源|國海證券(特此感謝)
通過系列組合拳，包括降息、首付比例、稅費等優(yōu)惠，全國性調(diào)控逐步退出，開始強調(diào)“因城施策”，銷售開始越來越好，如幾年前我們看到的瘋狂。地產(chǎn)下行壓力也大，現(xiàn)在經(jīng)濟承壓問題大，同時金融風(fēng)險或許更高，怎么辦?讓人恢復(fù)買房的信心重要，讓風(fēng)險不陡增也重要。最后談?wù)勓胄械闹腔郏^降息預(yù)期落空——央行和市場的關(guān)系，就是既做好信息的溝通，盡量撫平劇烈波幅，同時又有一定的不可琢磨性避免市場偏執(zhí)形成。這是央行的智慧，大概也是調(diào)控到今天的一種智慧。
既希望市場恢復(fù)、回穩(wěn)，又擔(dān)心大“牛”市出現(xiàn)，問題是，這樣的智慧預(yù)期，真的可期嗎?門窗幕墻行業(yè)同仁，2022年重點關(guān)注以下關(guān)鍵詞：
三底: 政策底、資金底、市場底
三潮: 并購潮、裁員潮、減薪潮
三少: 銷售少、回款少、買地少
三多: 工抵多、爛尾多、客訴多
三降: 開工降、供貨降、投資降
三虧: 房企虧，供方虧，債主虧
三穩(wěn): 杠桿穩(wěn)、房價穩(wěn)、地價穩(wěn)
三分: 城市分、板塊分、企業(yè)分
三轉(zhuǎn): 導(dǎo)向轉(zhuǎn)、模式轉(zhuǎn)、賽道轉(zhuǎn)
總之我們面臨——拐點、縮表、平穩(wěn)、分化、變革
就在本文發(fā)布的當(dāng)天，2022年3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，會議指出：關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
讓我們敬候佳音吧!
