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      乙方想知道:房地產(chǎn)到底有多慘,還要慘多久?

      來源:杠桿地產(chǎn)  作者:編輯  日期:2022-3-16
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        3月15日,央行月度中期借貸便利(MLF)操作如期而至,盡管放量2000億元,但利率并未下調(diào),繼續(xù)維持在2.85%。這意味此前各界預(yù)期的本月央行降息(LPR調(diào)整),大概率落空。

        本篇文章內(nèi)容由[中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com]編輯部整理發(fā)布:

        中國的門窗幕墻行業(yè),無論是廠、幕墻施工單位,還是建筑玻璃鋁型材五金配件密封膠、加工設(shè)備,以及隔熱條和密封膠條等材料企業(yè),都一直服務(wù)于房地產(chǎn)、建筑業(yè)。而自從進入2021年以來,行情是乎有些讓人看不懂,限跌限漲、銀行停貸、房企爆雷……調(diào)整一年多以來,市場行情急轉(zhuǎn)直下,那到底什么時候才是真正的“拐點”呢?

        作為乙方,必然是非常關(guān)注行業(yè)何時能夠向好發(fā)展?中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com分享來自“杠桿地產(chǎn)”的一篇文章,為您分析來龍去脈!不廢話,圍繞最新數(shù)據(jù),談?wù)劮康禺a(chǎn)現(xiàn)在到底有多慘,還要慘多久?

        2022年3月15日,兩則房地產(chǎn)大消息。

        第一,3月15日,央行月度中期借貸便利(MLF)操作如期而至,盡管放量2000億元,但利率并未下調(diào),繼續(xù)維持在2.85%。這意味此前各界預(yù)期的本月央行降息(LPR調(diào)整),大概率落空。

      圖表來源|央行網(wǎng)站

        第二,我國統(tǒng)計局3月15日發(fā)布了一系列1、2月經(jīng)濟數(shù)據(jù),其中,房地產(chǎn)數(shù)據(jù)“撲街”。當(dāng)然,國統(tǒng)局說,1-2月的經(jīng)濟恢復(fù)好于預(yù)期。那么,本來的預(yù)期應(yīng)該怎樣?現(xiàn)在還沒到最壞的時候嗎?

        01、房地產(chǎn)有多慘

        先說房地產(chǎn)有多慘,我們看最新的官方數(shù)據(jù)。

        第一,房地產(chǎn)開發(fā)投資情況有隱患。國統(tǒng)局披露,1-2月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元,同比增長3.7%;其中,住宅投資10769億元,增長3.7%。

      圖表來源|國統(tǒng)局

        1-2月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬平米,同比增長1.8%,其中,住宅施工面積553514萬平米,增長2.0%;房屋新開工面積14967萬平米,下降12.2%,其中,住宅新開工面積10836萬平米,下降14.9%;房屋竣工面積12200萬平米,下降9.8%,其中,住宅竣工面積8915萬平米,下降9.6%。新開工和竣工數(shù)據(jù)非常不好看,說明開發(fā)商的信心和建筑進度不太理想,當(dāng)然有過年影響。不過杠桿地產(chǎn)要說,哪年不過年呢?

        第二,銷售撲街。1-2月份,商品房銷售面積15703萬平米,同比下降9.6%,其中,住宅銷售面積下降13.8%;商品房銷售額15459億元,下降19.3%,其中,住宅銷售額下降22.1%。

      圖表來源|國統(tǒng)局

        如果看細(xì)節(jié),我國東中西東北地區(qū)的銷售,無論面積還是銷售額,全面下滑的。2月末,商品房待售面積57026萬平米,比2021年末增加6003萬平米。其中,住宅待售面積增加5552萬平米。數(shù)據(jù)看得人心驚肉跳,雖然月度趨勢上說,這個情況已經(jīng)有些月份,雖然大家都有準(zhǔn)備,但是1-2月的數(shù)據(jù)一出,還是讓房地產(chǎn)、門窗幕墻人感到悲傷。

        第三,房企資金到位情況很不好。1-2月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金25143億元,同比下降17.7%。其中,國內(nèi)貸款4105億元,同比下降21.1%;利用外資7億元,下降27.4%;自籌資金7757億元,下降6.2%;

      圖表來源|國統(tǒng)局

        定金及預(yù)收款8027億元,下降27.0%;個人按揭貸款4124億元,下降16.9%。這里就不多說,開發(fā)商資金壓力多大,可以想見。

        第四,國房景氣指數(shù)很低。2月份,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為96.93,當(dāng)然比1月的96.83略有提升。

      圖表來源|國統(tǒng)局

        但是,和過去比,跌破100,確實是有點讓人擔(dān)憂。這是官方的數(shù)據(jù),很能說明問題。

        02、為什么這么慘

        以上是根據(jù)官方數(shù)據(jù),談了目前房地產(chǎn)的困境,很多門窗幕墻行業(yè)的讀者朋友,可能要問一句,為什么這么慘?可以找一些例由:

        第一,歸根結(jié)底是信心問題。信心比黃金還重要,這句話,經(jīng)歷過上一個10年的朋友肯定都記得。“房住不炒”已經(jīng)成為共識,這是官方不久前說的,多數(shù)人已經(jīng)對投機不感興趣了。甚至部分群體,連投資都不想做了,那么市場自然冷卻

        第二,信心背后還涉及很多方面,比如人口普查后發(fā)布的數(shù)據(jù)驚人,這幾年出生持續(xù)堪憂,你說房地產(chǎn)投資者信心何來?同時,一些城市家庭,已經(jīng)很明顯出現(xiàn)一家人有多套房,或者要繼承2套以上房子的情況,你說咋整。還投資,有些人會覺得,你說的是笑話嗎?

        第三,房地產(chǎn)行業(yè)2021年去杠桿、房企財務(wù)狀況堪憂且信心較弱,甚至一些項目停工、房企持續(xù)暴雷。買房子說起來容易,你敢買嗎?誰不怕爛尾,都是血汗錢啊。這需要打多少雞血,才能恢復(fù)到過去?各地鼓勵住房消費、合理需求、改善需求非常努力,央行寬松、貨幣政策也會繼續(xù)發(fā)力,這些部分在進步有點效果了,但要全局性改善,要給一些時間。耐心一點,肯定會變化。

      圖表來源|東興證券(特此感謝)

        第四,黑天鵝事件持續(xù),人類面臨安全威脅,反壟斷、反資本無序擴張等,很多人就業(yè)、收入受到影響,這當(dāng)然對購房形成掣肘。最近網(wǎng)絡(luò)在傳,哪些大的互聯(lián)網(wǎng)、科技巨頭又減少員工了,我們也不知道真假,但經(jīng)營與發(fā)展的壓力應(yīng)該是真的。比如3月15日發(fā)布的經(jīng)濟數(shù)據(jù),2月份,全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.5%,比上月上升0.2個百分點,與上年同期持平。本地戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.5%;外來戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.6%,其中外來農(nóng)業(yè)戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.6%。16-24歲、25-59歲人口調(diào)查失業(yè)率分別為15.3%、4.8%。31個大城市城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.4%——杠桿地產(chǎn)看到,這個數(shù)據(jù)是2021年4月以來首次低于全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率。有分析說,大城市就業(yè)或有改善。第五,央行的水也好,政策面的鼓勵也好,轉(zhuǎn)換成全國性的購房回升,要一點時間。比如,降息、降準(zhǔn)如果再搞一下,部分人信心會好一點。目前的情況是,金融數(shù)據(jù)不是很好看。比如剛剛發(fā)布的2022年2月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告:

        2月末,廣義貨幣(M2)余額244.15萬億元,同比增長9.2%,增速分別比上月末和上年同期低0.6個和0.9個百分點;狹義貨幣(M1)余額62.16萬億元,同比增長4.7%,增速比上月末高6.6個百分點,比上年同期低2.7個百分點……2月末,本外幣貸款余額203.93萬億元,同比增長11.1%。月末人民幣貸款余額197.89萬億元,同比增長11.4%,增速分別比上月末和上年同期低0.1個和1.5個百分點。2月份人民幣貸款增加1.23萬億元,同比少增1258億元。

        當(dāng)然,有2月有過年的因素,比如1月數(shù)據(jù)就還行。

        無論如何,既然2月金融數(shù)據(jù)乏力,那么想辦法加碼,算正常反應(yīng)。等著吧,總會想辦法的。

        就算3月不降息,4月等一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)出來后,或許也會。

            03、還有救嗎

        是希望制造一輪堪比2016、2017的房地產(chǎn)大牛市,還是2018、2019、2020那樣幾個月高潮、幾個月平穩(wěn)的小周期。

        兩個玩法都是可以的,均可以實現(xiàn)。但是,如果再像2016-2017那樣的瘋狂,未來真要完蛋。因此,房地產(chǎn)有救沒救是個“偽問題”,真希望刺激一下的話,無論短期的還是中長期目標(biāo),都可以實現(xiàn)。西南證券總結(jié)了2000年以來的房地產(chǎn)4輪穩(wěn)增長周期。每輪地產(chǎn)周期的演變會經(jīng)歷:基本面下行→政策放松→基本面改善→政策收緊的過程。

      圖表來源|西南證券(特此感謝)

         研究表明,行情通常從政策放松開始啟動,直到政策收緊或預(yù)期證偽時開始結(jié)束,區(qū)間漲幅與政策寬松力度有關(guān)。目前大概行至中間。同時,此前國海證券的夏磊團隊也做了一份政策研報。研報總結(jié)過去14年,在房地產(chǎn)下行周期,中國有2輪較大的刺激。西南證券和國海證券說法有一定不同,但大周期的判斷本質(zhì)一樣。

        第一,2008-2009年:全國范圍下調(diào)首付比例、貸款利率,銷售增速5個月后回正。2008年8月,全國商品房銷售面積增速一度下探至-35.7%,10月政策出臺后,銷售增速逐步回升,2008年11月-2009年3月全國商品房銷售面積增速分別為-32.9%(11月)、-2.2%(12月)、-0.3%(2月)、16.4%(3月)。

      圖表來源|國海證券(特此感謝)

        第二,2014-2016年:四波組合拳,銷售增速6個月后回正。以14年930為時間節(jié)點, 2014年2月-2015年3月全國商品房銷售面積同比持續(xù)為負(fù),2015年4月,在政策全面寬松6個月后,銷售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正,當(dāng)月增速7%,并于2016年4月增速攀頂至44.1%。

      圖表來源|國海證券(特此感謝)

        通過系列組合拳,包括降息、首付比例、稅費等優(yōu)惠,全國性調(diào)控逐步退出,開始強調(diào)“因城施策”,銷售開始越來越好,如幾年前我們看到的瘋狂。地產(chǎn)下行壓力也大,現(xiàn)在經(jīng)濟承壓問題大,同時金融風(fēng)險或許更高,怎么辦?讓人恢復(fù)買房的信心重要,讓風(fēng)險不陡增也重要。最后談?wù)勓胄械闹腔郏^降息預(yù)期落空——央行和市場的關(guān)系,就是既做好信息的溝通,盡量撫平劇烈波幅,同時又有一定的不可琢磨性避免市場偏執(zhí)形成。這是央行的智慧,大概也是調(diào)控到今天的一種智慧。

        既希望市場恢復(fù)、回穩(wěn),又擔(dān)心大“牛”市出現(xiàn),問題是,這樣的智慧預(yù)期,真的可期嗎?門窗幕墻行業(yè)同仁,2022年重點關(guān)注以下關(guān)鍵詞:

        三底: 政策底、資金底、市場底

        三潮: 并購潮、裁員潮、減薪潮

        三少: 銷售少、回款少、買地少

        三多: 工抵多、爛尾多、客訴多

        三降: 開工降、供貨降、投資降

        三虧: 房企虧,供方虧,債主虧

        三穩(wěn): 杠桿穩(wěn)、房價穩(wěn)、地價穩(wěn)

        三分: 城市分、板塊分、企業(yè)分

        三轉(zhuǎn): 導(dǎo)向轉(zhuǎn)、模式轉(zhuǎn)、賽道轉(zhuǎn)

        總之我們面臨——拐點、縮表、平穩(wěn)、分化、變革

        就在本文發(fā)布的當(dāng)天,2022年3月16日,國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議,會議指出:關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè),要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案,提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

        讓我們敬候佳音吧!

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